Bilindiği üzere, paylı mülkiyet konusu malda paydaşlar müttefikan (tamamının katılımı) olmaksızın, taşınmazın tamamı üzerinde inşai (bina yapılması, kat karşılığı yükleniciye pay devri) faaliyet yapılmasına olanak bulunmamakta idi. Taşınmazın kat irtifaklı, kat mülkiyetli ya da hisseli arsa olması bu sonucu değiştirmiyordu.
Oysa yeni yasada bu kökleşmiş kuralı değiştiren 2/3 kuralı getirildi.

Peki ne getiriyor bu 2/3 kuralı?

Bir taşınmazda paydaş olanlar veya kat mülkiyetli bir binada bağımsız bölüm sahibi olanlar, binalarının riskli olması nedeniyle yıkılması gerekli olduğu zaman, yerine yeni yapılacak yapının veya arsanın boş olarak bırakılması ya da müteahhide verilmesi hallerinde paydaşların ya da bağımsız bölüm maliklerinin 2/3′ ünün onay vermesi halinde, taşınmazın tamamı üzerinde tasarrufta bulunulmasına olanak veriyor.
Öncelikle belirtmek gerekir ki; paydaşların yıkım konusunda anlaşıp anlaşmamaları gibi bir durum yok. Yani paydaşların tamamı kabul etse dahi hakkında yıkım kararı verilen ( binanın riskli olması veya riskli alanda bulunması ya da riskli alanda olmayan güvenli bir yapı olduğu halde uygulama bütünlüğü bakımından Bakanlıkça yıkılması konusunda karar verilen yapılar) yapının yıkılması zorunlu. Burada paydaşların söz hakkı yok.
2/3 kuralı, bina yıkıldıktan sonra yerine ikame edilecek yapının veya yapısız kalmasının kararı aşamasında devreye giriyor. Hakkında yıkım kararı alınan ve de yıkımı gerçekleştirilen bir yapının malikleri, taşınmaz arsa haline geldikten sonra aralarında anlaşma temin etmek üzere bir araya gelecekler. Tamamının anlaşması halinde sorun yok. Bu arsayı nasıl tasarruf etmek isterlerse öyle tasarruf edebilecekler. Yani dilerse yeni bir binayı kendileri yapabilir, kat karşılığı yükleniciye verebilir veya arsanın tamamını satabilir ya da boş olarak kalmasını arzu edebilirler. Burada zorlayıcı bir hüküm yok. Peki paydaşlar anlaşamazsa ne olacak? İşte 2/3 kuralı bu durumda devreye giriyor. Paydaşların arsa üzerinde yapılacak yapının niteliği veya kime verileceği konusunda anlaşamaması halinde, paydaşların 2/3’ünün anlaşması sonucu alınan karara kalan 1/3’lük paydaş grubunun da zorunlu olarak tabi olmasını gerekli kılıyor. Şöyle bir örnekle açıklayalım;
Riskli yapı olduğu belirlenen ve yıkımına karar verilen bir binada 9 daire var. 9 paydaşın bu arsada yapılacak yapı konusunda anlaşamadığı durumda, paydaşların 2/3’ü olan 6 daire sahibinin aynı kararı vermesi halinde bu karara muhalefet eden 3 daire sahibinin de alınan bu karara uyma zorunluluğu var. Fakat konu bu kadar yalın ve anlaşılır değil. Yasada düzenlenmeyen ya da unutulan (!) arsa payı sözcüğünün ayrıntılı olarak incelenmesinde yarar var.
Yasanın Uygulama işleri başlıklı 6. maddesinde “sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.” şeklinde düzenleme yapılmış olup, bu 2/3 çoğunluk, paydaş sayısı mı yoksa paydaşların sahip olduğu hisseler bakımından mı sağlanacaktır.?

Örneğin yukarıda örneğini verdiğimiz 9 daireli apartmanın paydaşları toplam 6 kişi olsun. Ve arsa payları da aşağıda gösterildiği gibi olsun.

RESİM RESİM RESİM RESİM RESİM RESİM RESİM RESİM RESİM RESİM RESİM

Bu durumda A şahsı 50/100 arsa payı ve 2 bağımsız bölüme (dükkan ve çatı piyesidaire), B şahsı 15/100 arsa payı ve 2 daire, C şahsı da 15/100 arsa payı ve 2 daireye sahip olup, D ve E 1’er daire ve 5/100 arsa payı, G ‘de 1 daire ve 10/100 arsa payına sahip olmaktadır. Şimdi bu binada 2/3 kuralını uygulayalım. Yasadaki düzenleniş biçimiyle 2/3 kuralı paydaşların adedi esas alınarak sağlanırsa, toplam 6 kişiden herhangi 4 kişinin aynı kararı alması durumunda diğer 2 kişinin de bu karara uyması beklenecektir. Örneğimizde 50/100 (taşınmazın yarısı) arsa payı ve 2 bağımsız bölüm sahibi karara katılmasa bile, 4 paydaşın ( örneğin D,E,G,B) aynı kararı vermesi halinde karar yeter sayısı kabul edilmesi halinde arsa payı daha fazla olduğu halde (A) paydaşını devre dışı bırakacaktır ki, bu da yeni bir ihtilafın habercisidir. Aynı örnek üzerinden, karar yeter sayısının arsa payı çoğunluğu üzerinden hesaplandığını varsayalım ve hesabımızı buna göre yeniden yapalım. 2/3 çoğunluk için (100*(2/3)) 66.67 pay yeterli olacaktır. Tam sayı olarak 67/100 arsa payının sağlanması halinde karar alınabilecektir. Bu durumda A ile birlikte B ve C’ nin olması, karar alınması için yeterli olacaktır.

Sonuç olarak 6 kişiden 3 kişinin karara katılması (paydaşların yarısı) ile bağlayıcı karar alınabilecektir. Hiç düzenleme konusu yapılmayan hususlardan birisi ise, paydaşların sahip oldukları bağımsız bölümlerin alanlarının hesaba nasıl katılacağı veya katılıp katılmayacağıdır. Benzer şekilde, bir binada bağımsız bölüm işgal ettiği halde, tapuda arsa payı bulunmayan (günlük kullanımda kaçak olarak adlandırılan) maliklerin durumudur. Bu durumda olanların 2/3 kuralı içinde hiçbir şekilde yer almadıklarını görüyoruz. Yine, eski yapıların bir çoğunda ileride kat yapılması düşünülerek, üzerinde rezerv hisse bırakan müteahhitlerin durumu ne olacaktır.?
Kuşkusuz bu ve benzer özel durumların yasada yer alması beklenemez. Ancak, uygulamadaki sıklık yüzdesinin yüksek olması nedeniyle özellikle bu hususların göz önüne alınarak düzenleme yapılması daha sağlıklı bir yol olacaktır. Yasanın paydaş sayısı- arsa payı ayrımı konusunda açıkça düzenleme yapılmamış olması, umarız ki gözden kaçmış olma veya unutulmadan kaynaklansın. Çünkü bu konuda emsal birçok yasal düzenleme var ve benzer sorunları çözmüş iken, bu denli önemli bir yasal düzenlemede böyle bir hususun unutulmuş olması izahı zor bir husus olacaktır. Sevindirici olan ise, henüz uygulamanın başlamamış olması ve bu düzenlemenin küçük bir revizyonla sağlıklı bir yapıya kavuşturulabileceğidir. Yasanın 6. maddesi ” sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların SAYI VE ARSA PAYI BAKIMINDAN en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.” şeklinde düzenlenmesi halinde olası birçok anlaşmazlık çözümlenebilecektir. Yukarıdaki örneğe bu bağlamda baktığımızda; paydaş sayısı olarak en az 4 kişi ve arsa payı olarak da en az 67/100 payın birlikte sağlanması halinde 2/3 nitelikli çoğunluk sağlanmış olacaktır.

Umarız, uygulamaya başlamadan bu sorun çözülebilir.